ישראלים שקונים בפורטוגל מגיעים בדרך כלל דרך מתווך שמייצג את המוכר — ובלי מישהו שמייצג אותם. הבדיקה המשפטית היא הדבר היחיד שעומד בינכם לבין הפתעה אחרי שהכסף כבר עבר. ברוב המקרים הבדיקה מגלה דברים שאפשר לתקן לפני החתימה (חוב קטן, מסמך חסר) — ולפעמים היא חוסכת לכם את העסקה כולה.
למי זה מתאים
- קונים דירה או בית בפורטוגל למגורים, לנופש או להשקעה
- קונים דרך חברה או עם משכנתא פורטוגלית
- מי שכבר חתם על CPCV ורוצה לוודא שהחוזה הסופי בטוח
- יורשים ורוכשים בעסקאות בין קרובים שרוצים רישום נקי
מה בודקים — ומה כל מסמך חושף
| המסמך | מי מנפיק | מה הוא מגלה |
|---|---|---|
| Certidão permanente predial (רישום מקרקעין) | IRN / conservatória | מי הבעלים, משכנתאות, עיקולים, הערות ובקשות רישום תלויות — הכול מעודכן |
| Caderneta predial urbana | Finanças (רשות המסים) | זיהוי הנכס, שטח, ייעוד, בעלים לצורכי מס, שווי מס (VPT) שעליו מחושבים IMT ו-IMI |
| Licença de utilização (רישיון שימוש) | העירייה | שהנכס מאושר למגורים/לשימוש שקונים; חובה לבניינים אחרי 1951 או הצהרת פטור |
| Certificado energético | ADENE / מומחה מוסמך | דירוג אנרגטי — חובה במכירה; בלעדיו אין חוזה |
| Ficha técnica da habitação | הקבלן / העירייה | המפרט הטכני לבניינים מ-2004 ואילך |
| Direito de preferência (זכות קדימה) | Casa Pronta / העירייה | אם העירייה או המדינה יכולות לרכוש במקומכם באותם תנאים — חובה לפרסם ולחכות לוויתור |
| הצהרת ועד הבית וחובות | מנהל הבניין | חובות condomínio עוברים עם הנכס |
| מצב המוכר | רישומים, ייפויי כוח | מי מוסמך למכור, האם יש בן זוג שחייב לחתום, ייצוג תקין |
המסים והעלויות שהקונה משלם
- IMT (מס רכישה) — משלם הקונה, על הגבוה מבין המחיר לשווי המס; השיעור לפי סוג הנכס וייעודו; לתושבי חוץ שיעור שונה — מחשבים מראש
- Imposto do Selo — 0,8 % על אותו בסיס; חובה להציג אישורי תשלום IMT ומס בולים ביום החוזה הסופי (תשלום ביום החישוב או תוך 30 יום)
- Casa Pronta — חוזה ורישום בדלפק אחד: 375 € לרכישה, 700 € לרכישה עם משכנתא, +50 € לכל נכס נוסף
- IMI — הארנונה השנתית, לפי שווי המס
- NIF ונציג פיסקלי — לפני כל תשלום; חשבון בנק פורטוגלי לתשלום ולמסים
איך עסקה עובדת בפורטוגל — ואיפה אנחנו
- שיחת התאמה (חינם)איזה נכס, באיזה שלב אתם, מי מייצג את המוכר — ומה הכי דחוף לבדוק.
- בדיקהמוציאים ובודקים את כל המסמכים; דו"ח בעברית תוך ימים: ירוק / צהוב (לתקן לפני) / אדום (לא לחתום).
- CPCV — חוזה מקדיםבודקים או מנסחים את החוזה המקדים ואת תנאי המקדמה (sinal) — כי לפי הדין הפורטוגלי הפרה מצד המוכר מחייבת החזר כפול, ומצד הקונה — אובדן המקדמה.
- מסים ומימוןמחשבים IMT ומס בולים, מכינים תשלום, ומתאמים עם הבנק אם יש משכנתא.
- חוזה סופי ורישוםescritura או מסמך מאומת אצל עורך דין, רישום הבעלות בקדימות — בייצוג שלכם בייפוי כוח או בנוכחותכם.
- אחריהעברת חוזי חשמל/מים, ועד בית, IMI, ורישום הכתובת ב-Finanças.
כמה זמן זה לוקח
בדיקה מלאה — ימים ספורים מקבלת המסמכים (חלקם מוזמנים אונליין). העסקה כולה — לפי המוכר, הבנק וזכות הקדימה: בדרך כלל שבועות עד חודשים. אנחנו שומרים על לוח זמנים ומזהירים לפני כל תשלום.
למה איתנו
- ייצוג של הקונה — לא של המוכר ולא של המתווך
- עורכי דין מורשים בפורטוגל, דו"ח והסברים בעברית
- מכירים את הצד הישראלי: NIF, בנק, העברות מטבע, מיסוי בשתי המדינות
- ליווי גם אחרי הרישום — ולמי שרוצה, בהמשך אזרחות ותושבות
המקורות
Justiça.gov.pt — Casa Pronta: חוזי רכישה, משכנתא ורישום בדלפק אחד; מסמכים: זיהוי אזרחי ופיסקלי, ficha técnica (אם קיימת), רישיון שימוש או פטור לבניינים אחרי 7.8.1951, תעודת אנרגיה; עלויות 375 € / 700 € / +50 €. Portal das Finanças — Compra da casa: IMT משולם על ידי הקונה על הגבוה מבין המחיר ל-VPT, לפי סוג הנכס וייעודו; מס בולים 0,8 %; חובה להציג אישורי תשלום ביום החוזה; Modelo 1. IRN — certidão permanente predial: כל הרישומים בתוקף והבקשות התלויות, גישה בקוד, חידוש ל-6 חודשים.
המקורות הרשמיים
שאלות נפוצות
צריך עורך דין כדי לקנות נכס בפורטוגל?
החוק לא מחייב, אבל בפורטוגל אין "עורך דין של העסקה" ניטרלי — המתווך עובד בשביל המוכר. מי שמייצג אתכם הוא מי שבודק את הרישומים, החובות והחוזה. זה השירות.
מה זה CPCV ולמה הוא מסוכן?
Contrato-promessa de compra e venda — חוזה מקדים עם מקדמה (sinal). קונה שנסוג מפסיד את המקדמה; מוכר שנסוג מחזיר כפול. לכן הבדיקה נעשית לפני שחותמים עליו, לא אחריו.
כמה מסים משלמים על קניית דירה בפורטוגל?
IMT (מס רכישה, לפי מדרגות וסוג הנכס; לתושבי חוץ שיעור אחיד) + מס בולים 0,8 % — שניהם על הגבוה מבין המחיר לשווי המס, ומשולמים לפני החוזה הסופי. בנוסף אגרות רישום/Casa Pronta ו-IMI שנתי. נחשב לכם מראש למספרים של הנכס.
אפשר לקנות בלי להגיע לפורטוגל?
כן — בייפוי כוח נוטריוני. נדרשים NIF, חשבון בנק פורטוגלי (רוב הבנקים רוצים פגישה אחת) והעברות כספים מתועדות.
מה עושים אם הבדיקה מגלה בעיה?
תלוי בבעיה: חוב או משכנתא — מסולקים מכספי המכירה בחוזה הסופי; מסמך חסר — המוכר משלים לפני; בנייה לא חוקית או זכות קדימה שלא הוסדרה — לא חותמים עד שמסודר. הדו"ח שלנו אומר בדיוק מה.